חיתום ובטחונות בתהליך המשכנתה
השלב הראשון בתהליך העברת המשכנתא הוא שלב החיתום, שבו הבנק בודק ומאשר את כל מסמכי הלקוח הדרושים לצורך בחינת הבקשה. הנה רשימת המסמכים הדרושים:
1. אישורי הכנסות - תלושי שכר או שומות מס, או אישורי הכנסות לשכירים בעלי שליטה.
2. בחינת הכנסות נוספות (אם יש) - קצבאות, הכנסות משכונת הדירה (שומות מס), וכל הכנסה אחרת שיש לציין.
3. בחינת התחייבויות (אם יש) - כל התחייבויות כגון הלוואות אחרות או כרטישי אשראי.
4. אישור כושר ההחזר - בדוק את כושרך לשלם את המשכנתא ואת היחס הנגזר מההכנסה הפנויה לתשלום חודשי.
5. בחינת ההתנהלות הפיננסית של כלל ההלווים - תדפיסי חשבון הבנק וחיווי אשראי שימושיים לבנק.
6. חוזה רכישה - חוזה המתאר את תנאי הרכישה של הנכס הנרכש.
ברגע שהבנק מסיים לבדוק ולאשר את כל המסמכים, יהיה ניתן להמשיך לשלב הבא שבתהליך העברת המשכנתא.
השלב השני – שלב הביטחונות
לאחר חתימה על פתיחת תיק לקבלת משכנתא בבנק (בעלות של 360 ₪) יקבל הלווה רשימת “מטלות” לביצוע הביטחונות בתיק
· שמאות – באמצעות הפנייה מבנק לקבלת שמאות לנכס הנרכש. אופי שמאות ידרש על פי שווי וסוג הנכס. ברוב המקרים שמאות מצומצמת, למעט המקרים הבאים בהם תידרש מראש שמאות מורחבת: דירות גן, דירות גג, בתים פרטיים ודירות הקטנות מ-40 מטר.
· ביטוח חיים – על פי התמהיל הסופי שאושר על ידי הבנק (מסלולים, תקופות וריביות)
· ביטוח מבנה – שווי הנכס לבטוחה נקבע בשמאות, זהו ערך הכינון (כמה יעלה לבנות מחדש את הדירה ללא שווי הקרקע)
· רישום הערת אזהרה לטובת הבנק – יבוצע על יד עורך הדין של הרוכש באמצעות שטרות משכנתא (רק במקרה של רכישת יד שניה). ברכישה מקבלן תרשם הערת אזהרה בחברה המשכנת שהקים הקבלן לטובת הפרוייקט.
· דוח עיון רשם המשכונות – יבוצע על ידי הלווה
· חתימה על תצהיר דירה יחידה / דירה חליפית / דירה להשקעה
· חתימה על ייפוי כוח נוטריוני לטובת הבנק לצורך רישום משכנתא על ידי הבנק, לטובת הבנק, לאחר השלמת העברת הזכויות הנכס על שם הלווה
· כתב התחייבות לרישום משכנתא – ברכישה מקבלן או רמ”י. זו התחייבות של הקבלן או של הלווה (במקרה של בנייה עצמית) לרשום משכנתא לטובת הבנק, על הנכס, לאחר השלמת הבנייה.
· בקשה להסבת ערבות – ברכישה מקבלן ללא ליווי בנקאי יבקש הבנק הסבת ערבות על מנת להבטיח את כספי המשכנתא ששולמו עד להשלמת הבנייה ולהעברת הזכויות על שם הרוכש.
· אישור תשלום הון עצמי – חתום על ידי עורך הדין של המוכר בעסקה. הבנק לא יעביר את כספי המשכנתא לפני העברת כל ההון העצמי בעסקה, אלא אם סוכם עם הבנק שכספי המשכנתא ישולמו ככסף אמצעי.
· מכתב החרגה – ברכישה מקבלן, יתבקש הקבלן לחתום על מכתב החרגה, שמשמעותו שעם גמר התשלום בגין היחידה הנרכשת היא תוחרג מן החבות הכוללת של הקבלן כלפי הגורם המממן שלו בעסקה, וניתן יהיה לרשום עליה משכנתא לטובת הבנק.
· טופס מש”ח – אישור דיווח לרשויות המס על ידי עורך הדין של הרוכש. גם בעסקה בה לא חייב הרוכש בתשלום מס רכישה (סכום הרכישה נמוך או שלרוכש יש פטור מתשלום המס) עדיין יידרש טופס הדיווח.
· צילומי תעודות זהות של המוכרים בעסקה
· אישור ניהול חשבון של המוכרים – על מנת שהבנק ידע לאן להעביר את הכסף או למי להעביר וכמה במקרה של מספר מוכרים (למשל בדירות ירושה).
· תצהירי יידוע בני זוג בעסקאות בהן המוכר הוא בעלים ובן או בת הזוג אינם הבעלים (למשל בדירות שהתקבלו בירושה)
· חתימה על הוראת קבע לתשלום המשכנתא.
על פי סוג העסקה יכולים להתבקש הלווים למסמכים נוספים לפי דרישת הבנק.
לאחר השלמת שלב הביטחונות ובחינתם על ידי הבנק, יעבור התיק לביצוע וכספי המשכנתא יועברו למוכר.
לאחר חתימה על פתיחת תיק לקבלת משכנתא בבנק (בעלות של 360 ₪) יקבל הלווה רשימת “מטלות” לביצוע הביטחונות בתיק
· שמאות – באמצעות הפנייה מבנק לקבלת שמאות לנכס הנרכש. אופי שמאות ידרש על פי שווי וסוג הנכס. ברוב המקרים שמאות מצומצמת, למעט המקרים הבאים בהם תידרש מראש שמאות מורחבת: דירות גן, דירות גג, בתים פרטיים ודירות הקטנות מ-40 מטר.
· ביטוח חיים – על פי התמהיל הסופי שאושר על ידי הבנק (מסלולים, תקופות וריביות)
· ביטוח מבנה – שווי הנכס לבטוחה נקבע בשמאות, זהו ערך הכינון (כמה יעלה לבנות מחדש את הדירה ללא שווי הקרקע)
· רישום הערת אזהרה לטובת הבנק – יבוצע על יד עורך הדין של הרוכש באמצעות שטרות משכנתא (רק במקרה של רכישת יד שניה). ברכישה מקבלן תרשם הערת אזהרה בחברה המשכנת שהקים הקבלן לטובת הפרוייקט.
· דוח עיון רשם המשכונות – יבוצע על ידי הלווה
· חתימה על תצהיר דירה יחידה / דירה חליפית / דירה להשקעה
· חתימה על ייפוי כוח נוטריוני לטובת הבנק לצורך רישום משכנתא על ידי הבנק, לטובת הבנק, לאחר השלמת העברת הזכויות הנכס על שם הלווה
· כתב התחייבות לרישום משכנתא – ברכישה מקבלן או רמ”י. זו התחייבות של הקבלן או של הלווה (במקרה של בנייה עצמית) לרשום משכנתא לטובת הבנק, על הנכס, לאחר השלמת הבנייה.
· בקשה להסבת ערבות – ברכישה מקבלן ללא ליווי בנקאי יבקש הבנק הסבת ערבות על מנת להבטיח את כספי המשכנתא ששולמו עד להשלמת הבנייה ולהעברת הזכויות על שם הרוכש.
· אישור תשלום הון עצמי – חתום על ידי עורך הדין של המוכר בעסקה. הבנק לא יעביר את כספי המשכנתא לפני העברת כל ההון העצמי בעסקה, אלא אם סוכם עם הבנק שכספי המשכנתא ישולמו ככסף אמצעי.
· מכתב החרגה – ברכישה מקבלן, יתבקש הקבלן לחתום על מכתב החרגה, שמשמעותו שעם גמר התשלום בגין היחידה הנרכשת היא תוחרג מן החבות הכוללת של הקבלן כלפי הגורם המממן שלו בעסקה, וניתן יהיה לרשום עליה משכנתא לטובת הבנק.
· טופס מש”ח – אישור דיווח לרשויות המס על ידי עורך הדין של הרוכש. גם בעסקה בה לא חייב הרוכש בתשלום מס רכישה (סכום הרכישה נמוך או שלרוכש יש פטור מתשלום המס) עדיין יידרש טופס הדיווח.
· צילומי תעודות זהות של המוכרים בעסקה
· אישור ניהול חשבון של המוכרים – על מנת שהבנק ידע לאן להעביר את הכסף או למי להעביר וכמה במקרה של מספר מוכרים (למשל בדירות ירושה).
· תצהירי יידוע בני זוג בעסקאות בהן המוכר הוא בעלים ובן או בת הזוג אינם הבעלים (למשל בדירות שהתקבלו בירושה)
· חתימה על הוראת קבע לתשלום המשכנתא.
על פי סוג העסקה יכולים להתבקש הלווים למסמכים נוספים לפי דרישת הבנק.
לאחר השלמת שלב הביטחונות ובחינתם על ידי הבנק, יעבור התיק לביצוע וכספי המשכנתא יועברו למוכר.
