תהליך נטילת הלוואת המשכנתה
השלב הראשון והחשוב, בדיקה מעמיקה של היכולת הכלכלית לעמוד בתשלומי המשכנתא.
בכדי לא לקפוץ מעל הפופיק עליכם לבדוק האם באמת יש לכם את ההכנסות והיכולת לעמוד בתנאי הרגולציה שקבע בנק ישראל, כלומר - יש לכם הון עצמי והכנסות מספקות להחזר הלוואת המשכנתא.
הרגולציה מתירה לנכס ראשון ויחיד עד 75% מימון, 25% הון עצמי נדרש.
לדגמא: עלות הנכס - 1.5 מיליון ש״ח - הון עצמי נדרש 375k - משכנתא 1.125 מיליון ש״ח.
בכדי לעמוד בהחזרי התשלום של המשכנתא עליכם להשתכר בממוצע ב 20,000 ש״ח , החזר ממוצע עומד על כ 7000 ש״ח.
כמובן יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות במידה ויש.
דגשים: עלות דירה אינה מחייבת שהבנק יממן את ההלוואה, לכן נדרש שמאות לנכס (נתייחס לכך בהמשך).
בכדי לא לקפוץ מעל הפופיק עליכם לבדוק האם באמת יש לכם את ההכנסות והיכולת לעמוד בתנאי הרגולציה שקבע בנק ישראל, כלומר - יש לכם הון עצמי והכנסות מספקות להחזר הלוואת המשכנתא.
הרגולציה מתירה לנכס ראשון ויחיד עד 75% מימון, 25% הון עצמי נדרש.
לדגמא: עלות הנכס - 1.5 מיליון ש״ח - הון עצמי נדרש 375k - משכנתא 1.125 מיליון ש״ח.
בכדי לעמוד בהחזרי התשלום של המשכנתא עליכם להשתכר בממוצע ב 20,000 ש״ח , החזר ממוצע עומד על כ 7000 ש״ח.
כמובן יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות במידה ויש.
דגשים: עלות דירה אינה מחייבת שהבנק יממן את ההלוואה, לכן נדרש שמאות לנכס (נתייחס לכך בהמשך).
לאחר שהבנו את אשר נדרש מאיתנו בנוגע להון עצמי והכנסות מספקות לתשלום ההלוואה נעבור לשלב הבא, אישור עקרוני מהבנק.
כשתיגשו לבנק, אתם תקבלו אישור עקרוני, מה זה אומר,
אישור עקרוני נועד בכדי לתת לכם תמונה כללית לגבי הלוואת המשכנתא בהתאם לנתונים שנאסף עליכם, הכנסות, שווי דירה, אחוזי מימון, ועוד..
תקף ל 24 ימים בלבד, ויש אפשרות להארכה.
שימו לב, אישור עקרוני אינו מחייב את הבנק לתת לכם את ההלוואה, ההלוואה תיבחן לעומק לכם ברגע שתפתחו תיק , תאספו את כל המסמכים שהבנק דורש מכם, ורק אז במידה והבנק סומך עליכם שתוכלו לעמוד במשכנתא, רק אז תאושר הלוואת המשכנתא.
טעות נפוצה של נוטלי משכנתאות היא שבמהלך המו"מ הם מתמקדים על גובה הריבית במקום להתמקד בתמהיל שמותאם לצרכים של הלווה
בדיקה מקדימה לזכאות משכנתא, זכאות משכנתא מאפשרת לכם לקבל מסלול במשכנתא עם ריבית אטרקטיבית, לא תמיד זה מתאים לכן יש לבדוק את תנאיה.
ברגע שמצאתם את הדירה לה ייחלתם, התהליך מתחיל, יש להמציא מסמכים לבנק, כגון:
תעודת זהות של הלווים, הכנסות של הלווים מגובים בתלושי שכר, עצמאיים יידרשו לדוחות (דיווחים של 2 שנים אחורה, אישור הכנסות שנה נוכחית מאושר רו״ח או יועץ מס) מרו״ח, פירוט עו״ש - הלוואות במידה וישנן , התחייבויות ארוכות טווח, קצבאות קבועות במידה וישנן.
אלו המסמכים שיש להמציא:
ייתכן והבנק ייבקש עוד מסמכים, תלות עסקה, מצב אישי וכו.
כשתיגשו לבנק, אתם תקבלו אישור עקרוני, מה זה אומר,
אישור עקרוני נועד בכדי לתת לכם תמונה כללית לגבי הלוואת המשכנתא בהתאם לנתונים שנאסף עליכם, הכנסות, שווי דירה, אחוזי מימון, ועוד..
תקף ל 24 ימים בלבד, ויש אפשרות להארכה.
שימו לב, אישור עקרוני אינו מחייב את הבנק לתת לכם את ההלוואה, ההלוואה תיבחן לעומק לכם ברגע שתפתחו תיק , תאספו את כל המסמכים שהבנק דורש מכם, ורק אז במידה והבנק סומך עליכם שתוכלו לעמוד במשכנתא, רק אז תאושר הלוואת המשכנתא.
טעות נפוצה של נוטלי משכנתאות היא שבמהלך המו"מ הם מתמקדים על גובה הריבית במקום להתמקד בתמהיל שמותאם לצרכים של הלווה
בדיקה מקדימה לזכאות משכנתא, זכאות משכנתא מאפשרת לכם לקבל מסלול במשכנתא עם ריבית אטרקטיבית, לא תמיד זה מתאים לכן יש לבדוק את תנאיה.
ברגע שמצאתם את הדירה לה ייחלתם, התהליך מתחיל, יש להמציא מסמכים לבנק, כגון:
תעודת זהות של הלווים, הכנסות של הלווים מגובים בתלושי שכר, עצמאיים יידרשו לדוחות (דיווחים של 2 שנים אחורה, אישור הכנסות שנה נוכחית מאושר רו״ח או יועץ מס) מרו״ח, פירוט עו״ש - הלוואות במידה וישנן , התחייבויות ארוכות טווח, קצבאות קבועות במידה וישנן.
אלו המסמכים שיש להמציא:
- צילום תעודת זהות של הקונים.
- חוזה רכישה.
- אישור תשלום הון עצמי.
- שמאות דירה.
- תלושי שכר של הקונים לשלושת החודשים האחרונים (לשכירים)
- אישור רו"ח או יועץ מס על הכנסות, וכן דו"ח אחרון לרשות המיסים (לעצמאים(
- תדפיסי עו"ש משלושת החודשים האחרונים.
- דו"ח יתרות והלוואות מהבנק.
- תעודת זהות בנקאית.
- פירוט ערבים למשכנתא (אם יש)
- נסח טאבו או נסח ממרשם רלוונטי אחר.
- אישור על הכנסות אחרות (ביטוח לאומי, הכנסות משכירות וכד(
- ביטוח מבנה
- ביטוח חיים
- פרטי חשבון הבנק של המוכרים (יד שנייה או קבלן(
- מסמכים נוספים בהתאם לצורך ולפי המקרה (למשל, הלוואת זכות או משכנתא לבניה עצמית(
ייתכן והבנק ייבקש עוד מסמכים, תלות עסקה, מצב אישי וכו.
שמאות
הבנק ידרוש גם שמאות לנכס הנרכש, לשם כך יעמיד הבנק לרשותכם מספר שמאים שאתם תצטרכו לבחור ולבצע את בדיקת השמאות.
לאחר בדיקת השמאות, השמאי יגיש את המסמכים לבנק ולפי זה ייקבע גובה המימון אשר ביכולתכם ללוות מהבנק.
שמאות מוקדמת
במידה והנכם מתכננים לקחת את מקסימום המשכנתא, כלומר אתם שמים את כל ההון העצמי שברשותכם , מומלץ לבצע שמאות מוקדמת, מדוע?
שמאות מוקדמת תעריך את שווי הנכס, וכך תוכלו לתכנן את הלוואת המשכנתא עוד לפניי שתיגשו לבנק,
לדוגמא: שמאות מוקדמת תעריך את שווי הנכס לפי 1.4 מיליון ש״ח , שווי חוזי של הדירה הנה 1.7 מיליון ש״ח, כלומר אין להסתמך שהמשכנתא תהיה לפי שווי חוזי אלא הנמוך מביניהם.
שלב הבטחונות
בתמורה לכסף של הבנק, הבנק ידרוש מכם בטחונות.
לכל בנק יש את הדרישות שלו ומשתנה בין הבנקים השונים.
רישום בטאבו/ מנהל מקרקעין ישראל - הבנק יבקש לרשום הערת אזהרה לטובתו, זה נועד להבטיח שלא תוכלו למכור את הבית ללא אישורו.
ביטוח חיים - עליכם לעשות ביטוח חיים לכל אחד מהלוים במשכתא - זה מבטיח שהבנק יקבל את כספו במקרה ואחלד הלווים נפטר.
ביטוח נכס - כשמו הוא, הבנק יבקש לבטח את הנכס מפני פגיעות ונזק לבית, שכן תישארו עם משכנתא אך ללא בית.
רישום ברשם במשכונות - רישום הבית במשרד המשפטים (כלפי האדם)
חתימות של המוכרים ועורכי דין - נדרש חתימות של הרוכשים ושל המוכרים, חתימות חוזיות שהבנק מבקש.
לאחר שהבנק מאשר את כל המסמכים, שמאות, בטחונות הבנק יעביר את כספי המשכנתא למוכר בתנאים שנקבעו ביניכם ולפי החוזה.
כמובן שיש לקחת ליווי של עורך דין לאורך התהליך.
הבנק ידרוש גם שמאות לנכס הנרכש, לשם כך יעמיד הבנק לרשותכם מספר שמאים שאתם תצטרכו לבחור ולבצע את בדיקת השמאות.
לאחר בדיקת השמאות, השמאי יגיש את המסמכים לבנק ולפי זה ייקבע גובה המימון אשר ביכולתכם ללוות מהבנק.
שמאות מוקדמת
במידה והנכם מתכננים לקחת את מקסימום המשכנתא, כלומר אתם שמים את כל ההון העצמי שברשותכם , מומלץ לבצע שמאות מוקדמת, מדוע?
שמאות מוקדמת תעריך את שווי הנכס, וכך תוכלו לתכנן את הלוואת המשכנתא עוד לפניי שתיגשו לבנק,
לדוגמא: שמאות מוקדמת תעריך את שווי הנכס לפי 1.4 מיליון ש״ח , שווי חוזי של הדירה הנה 1.7 מיליון ש״ח, כלומר אין להסתמך שהמשכנתא תהיה לפי שווי חוזי אלא הנמוך מביניהם.
שלב הבטחונות
בתמורה לכסף של הבנק, הבנק ידרוש מכם בטחונות.
לכל בנק יש את הדרישות שלו ומשתנה בין הבנקים השונים.
רישום בטאבו/ מנהל מקרקעין ישראל - הבנק יבקש לרשום הערת אזהרה לטובתו, זה נועד להבטיח שלא תוכלו למכור את הבית ללא אישורו.
ביטוח חיים - עליכם לעשות ביטוח חיים לכל אחד מהלוים במשכתא - זה מבטיח שהבנק יקבל את כספו במקרה ואחלד הלווים נפטר.
ביטוח נכס - כשמו הוא, הבנק יבקש לבטח את הנכס מפני פגיעות ונזק לבית, שכן תישארו עם משכנתא אך ללא בית.
רישום ברשם במשכונות - רישום הבית במשרד המשפטים (כלפי האדם)
חתימות של המוכרים ועורכי דין - נדרש חתימות של הרוכשים ושל המוכרים, חתימות חוזיות שהבנק מבקש.
לאחר שהבנק מאשר את כל המסמכים, שמאות, בטחונות הבנק יעביר את כספי המשכנתא למוכר בתנאים שנקבעו ביניכם ולפי החוזה.
כמובן שיש לקחת ליווי של עורך דין לאורך התהליך.